一．央产房上市始末???
早在北京市1999年的40号令对已购公房上市做出了规定，但针对央产房的特殊性质，特意写地上这样一条：“对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定”。
???
2003年3月北京市出台《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，该办法以及随后《补充通知》使北京市的已购公有住房，即所谓的"京产权房"全面上市?，但央产权房仍被排斥在房地产二级市场的门外。
???
政策对央产房的“欲说还休”，让央产房的上市处境始终扑朔迷离。直到2003年的10月。
???
2003年10月１日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》众望所归的将?“央产房”推向了等待房源充实的房地产二级市场。业内人士认为：此项政策的出台，必将使“央产房”这座沉寂已久的死火山顷刻喷发，并且必将引起二手房市场乃至整个房地产市场的震颤。
二．央产房上市的基本情况
※?央产房的范畴
???
所谓“中央在京单位”，主要包括党中央各部门全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。央产房是指中央在京单位职工的已购公有住房。
※?出售人怎样办手续
???
出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：
1.房屋所有权证书；
2.房屋共有权人同意出售的书面意见；
3.身份证或者其它有效身份证明；
4.与原产权单位签订的公有住房买卖合同；
5.与买受人签订的已购公房买卖合同；
6.物业费、供暖费结清证明。
???
出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。
※?政策与京产权房一致?
???
按照出售办法，只要有房产证的央产权房应该可以自由上市交易。而“央产权房”的出售政策如补交和利润分成政策与京产权房一致。同时，出售办法中规定：“凡涉及交易过户、权属登记以及税费缴纳等事宜，按《北京市人民政府关于印发〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉的通知》（京政发2003年３号）及相关规定执行。”
???
也就是说，买受人应在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
???
凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定交纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6％计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定交纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。
※?还有些央产房不得上市
???
涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。
???
法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房暂时还无法上市。
三．央产房上市的意义
??? 央产房上市，使二手房市场更加活跃；房源的多大可能拉低一手商品房的价格，使普通老百姓获得更多的实惠，这些意义不言而喻。
※?是市场经济发展的必然趋势
???
过去央产房上市难就难在一个"央"字上，它意味着特殊的身份和地位，可是市场是天生的平等派，任何的特殊都意味着遏制它的发展。央产房的上市，意味着身份对市场的限制将会越来越小。日前国务院发布?quot;关于促进房地产市场持续健康发展的通知"中也明确指出，要鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限制条件。央产权房的解冻表明我们的立法正在顺应市场经济发展的趋势。
※?将带动房地产法律服务业走进寻常百姓家
??? 二手房交易针对个案有相应的法律问题需要处理，尤其是对于买家。这正是房地产法律服务业发展的契机，而房地产法律服务业走向普通二手房买家，又将反过来促进房地产市场的健康发展。
???
首先，二手房与一手商品房最大的区别在于，二手房都有着或长或短的居住历史。原房屋所有人的占有、使用、受益、处分将可能使标的房屋存在各种瑕疵，从而危及到买受人的利益。其次，尽管政策已经放开，央产房交易的最大阻碍仍然是与它原产权单位“剪不断理还乱”的关系。交易后能否与原产权单位划清界限，是很多看好央产房却依然持币观望的理由。
???
解决以上问题，促进央产房交易的健康、快速发展，需要房地产法律服务业的大力发展。而对于目前的普通购房人，要想放心购房最好聘请一位专业房地产律师，帮助审查卖方的合法性，起草、谈判、修订房屋转让合同等。
|
