随着国务院第379号令的签署，《物业管理条例》（以下简称《条例》）正式出台，该《条例》将于今年9月1日正式实施，它的颁布标志着我国物业管理行业发展已步入一个法制化规范化时期。作为新兴行业，物业管理活动在实践中出现的种种问题，亟待法律明确界定来解决，因此制定一部旨在规范物业管理行为的法规成为大势所趋。去年10月中旬，《条例》（草案）向社会公开征求意见，有识之士献计献策，并提出了中肯的修改意见，在近一个月的意见征询期间，国务院法制办共收到近4000条意见。在逐条研究分析并采纳有益意见的基础上，建设部配合国务院法制办对《条例》（草案）进行了认真修改。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案），并于6月8日正式公布。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强。
　　《条例》较之《草案》做了哪些修改
　　从整体看，《条例》基本框架未做大的变动，但修改面很大。《条例》内容与草案完全相同的条款只有3条，有的条款作了合并，由此看出，立法者的确对来自各方的意见和建设给予了高度的重视，并在条文的修改中有所体现。
　　从修改的内容看，体现了尊重业主自主行使财产权利的原则，较好地处理了政府和市场、政府管理和社会自律的关系。比如《条例》第10条增加了但书规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《条例》删除了由建设单位组织成立业主大会的规定，以及对业主要求入住50％以上的限定。再如：《条例》第22条增加一款规定：建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。再比如：《条例》第61条将《草案》中“未取得物业管理专业人员职业资格擅自从事物业管理活动的”修改为“物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的”；这样修改目的是将处罚个人改为处罚物业管理企业，更具有实际可操作性，同时也加大了对物业管理企业的监管。
　　《条例》充分保证了业主享有的实体权利
　　《条例》明确了业主作为所有权人的法律地位，其第6条规定：房屋的所有权人是业主。业主的实体权利主要体现在以下几个方面：
　　一是有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；有权参加业主大会会议并行使投票权；二是对物业管理企业有选择权，《条例》第12条规定，业主可以通过业主大会选择或解聘物业管理公司，其具体规定是：经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，可以选聘和解聘物业管理企业；再有就是业主享有共用设施共用部位经营的收益权，《条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。此外，业主还享有接受物业管理企业提供的服务、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议权以及选举业主委员会委员并监督业主委员会工作的监督权。
　　《条例》确立了物业管理权与财产权利相对应原则
　　业主以其所有的物业财产权而获得相对应的参加物业管理活动的权利，这种对应原则是物业管理活动的一个基本原则，在整个物业管理过程中都有所体现。这是因为物业管理本质上是一种对物的管理。物业管理权是建立在物权基础之上的，《条例》为此借鉴了发达国家物权法中“建筑物区分所有权”概念，明确了业主作为建筑物区分所有权人所应有的权利，这对于有效维护全体业主的利益至关重要。比如说，业主有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。再有就是对业主在首次业主大会上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
　　《条例》确立了物业管理活动的平等民事法律关系
　　《条例》规定，在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间是建立在服务合同之上的平等民事主体，《条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。这里有一个细微修改，就是《条例》将《草案》中的“缴纳”改为“交纳”，虽只一字之差，却充分体现了立法者意图强调双方当事人平等主体这一立法精神。
　　前期物业服务合同的“任期”有了明确规定
　　实际生活中,会有这样的情况,建设单位与前期物业管理企业签订了五年服务合同,但一年后业主就成立了业主委员会,在前期的物业管理服务合同尚未到期前,业主是否有权解除前期物业服务合同呢?《条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。将前期物业服务合同规定为附终止条件的合同，做这样的规定能最大程度维护业主的合法权益。另外，为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，《条例》作了四个方面规定：一是住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；二是建设单位应当在物业销售前将其制定的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；三是建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；四是物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位共用设施设备进行查验。
　　《条例》注重保护业主的私权
　　《条例》第42条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。以往出现过这样的情况：建设单位销售了部分房屋，在部分小区业主入住后，整个小区物业服务费用由先入住的这部分业主全部支付，这显然侵犯了业主的财产权利。实际上，建设单位在尚未售完房屋前，对其所拥有的物业仍有所有权，也是业主之一，有义务对其所有的这部分物业承担费用，这个修改体现了公平交易原则。《条例》第56条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。”《条例》赋予业主大会以“强制执行”权利，是又一尊重业主财产私权的体现。另外《条例》的罚则适用也体现了保护业主财产权精神，如将物业管理企业因违反规定获得的收益不再规定为“没收违法所得”，而是规定“所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会决定使用。”这样规定有利于维护业主对财产的处置权，在我国立法上是个不小的观念突破。
　　再有就是如前所述增设建设单位的前期物业管理义务，保障业主入住阶段的权益。前期物业管理是指业主或业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业来实施物业管理行为。《条例》以一章的内容对前期物业管理作了详细规定，第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该条款对住宅物业的物业管理单位选聘做了强制性规定，即必须通过招投标方式来聘用。　规范管理　保护业主财产权
　　　　　　　　——首部《物业管理条例》成为业主维权的法律保障（下）

　　《条例》规定了对物业管理企业的权利限制性条款
　　过去，一些物业管理企业权利不恰当的行使侵害了业主的正当权益，因此《条例》把立法的另一个重点放在对物业管理企业权利的限定上，以期改变物业管理企业权利不当行使给业主带来的损害，主要有以下几方面：
　　一是对物业管理企业的管理资质限制。《条例》第32条、33条规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。这样就能保证物业企业的管理水平，把好物业企业的执业门槛，提高物业管理的人员素质、工作绩效，对于维护业主的权益有很明显的作用。
　　二是保证专项维修资金专款专用。针对目前存在的专项维修资金的交纳范围和所有权不明确和挪用专项维修资金的问题，《条例》第54条明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。这样规定明确了业主可以对社区的专项维修资金进行管理和使用方面的监督。
　　三是物业管理公司不能巧立名目乱收费。《条例》第41条明确规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。这样，物业公司今后将难以巧立名目收取服务费用。这是考虑到普通住宅的物业服务费用涉及到广大群众的切身利益。目前物业管理市场发育还不完善，物业管理作为一种商品，应遵循等价和有偿原则，在国家必要的指导和规范下，由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定。《条例》同时规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　四是合法进行物业交接，保证共用部分的权利不受侵犯。过去因物业共用部分产权不明，交接程序不明确，缺乏相关的规定，曾发生建设单位侵害业主的所有权或使用权的情形，建设单位与物业在交接前后责任不清无法维护业主的正当权益。《条例》第27条明确规定：业主享有所有权的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《条例》同时对于物业管理公司接管小区的接、管、撤等程序做了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。分清新旧物业责任的承担，有利于避免因责任不清的纠纷发生。
　　五是公共建筑和公共设施用途不得随意改变。针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，《条例》第五章明确规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变；物业管理企业不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。如果是业主依法确需改变其用途的，应在依法办理有关手续后告知物业管理企业；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　建设部加紧制定配套规章和规范性文件
　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，建设部于6月26日制定了《业主大会规程》。《规程》就业主大会职责作了规定，并规定：业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。此外，建设部还制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，其目的是为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争。《暂行办法》规定了前期物业管理招标的招标人和招标文件应包含的内容及备案制度。建设部还将加紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等配套规章。另外，有关部门会根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，届时消费者就可以此为参考，根据个人的消费水平选择确定相应的物业管理服务。
　　建设部副部长刘志峰在前不久召开的全国物业管理工作会议上指出：《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须准确把握《条例》所创设的各项法律制度内涵和精神实质，牢牢把握尊重和维护业主财产权利的立法精神。他强调各地要抓紧清理和修订现有的物业管理法规与规范性文件，对《条例》授权地方制定的具体办法，如物业管理区域划分、业主在首次业主大会上的投票权的确定等，应当尽快作出规定；他同时强调，要全面建立住房专项维修资金制度，未建立或未按标准建立专项维修资金的地区，必须按有关规定予以建立或补充。
　　另外，一些法律人士指出：《条例》是从2003年9月1日起施行，而在条例施行前各地均有相应的物业管理规定，对于各地地方法规与《条例》之间存在的冲突如何适用、各地的法规是否在《条例》实施后是否自然失效等问题《条例》并没有明确。因此，对该问题的法律认识问题，相关立法部门是不是能做个解释。此外，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中提到的“潜在投标人”是否也应加以细化呢？
　　总体来讲，首部《物业管理条例》以公开征求社会意见的立法模式取得了很好的效果，不仅增强了《条例》的针对性和可操作性，提高了立法质量，而且增强了人民群众对《条例》的认同感，为《条例》的实施营造了更加有利的社会环境。这对进一步培养公民的主人翁精神和民主意识、法制意识，促进社会主义民主和法制建设，也会产生了积极而深远的影响。